Desahucio por precario entre coherederos

Desahucio Por Precario con Coherederos casa en el pueblo

Ante el fallecimiento de una persona nos encontramos con frecuencia que alguno de sus herederos se encuentra en posesión de algún inmueble que viene utilizando de manera gratuita y sin abonar renta alguna.

En esta situación muchas veces el resto de herederos desean, o bien que el ocupante abandone el inmueble, o bien que pague una renta que permita obtener fruto de dicho inmueble.

Como es sabido, siempre, hay un lapso de tiempo que transcurre desde el fallecimiento o más concretamente desde la aceptación hasta la adjudicación concreta de los bienes, que será más o menos largo dependiendo de las dificultades que puedan encontrar los herederos a la hora de dividir los bienes hereditarios, de la existencia de legados o de condiciones establecidas por el testador, o de cuestiones meramente personales o familiares de todo tipo.

Durante este tiempo la herencia permanece  en indivisión o en comunidad.

Hoy la postura dominante es entender que en este periodo de tiempo la comunidad hereditaria es una figura de naturaleza mixta entre la comunidad germánica y la romana.

La comunidad germánica supone que si consideramos los bienes concretos que se encuentran dentro de esa herencia, cualquier acto de disposición sobre los mismos necesitaría de la actuación conjunta o mancomún de todos los herederos.

La comunidad romana también llamada por cuotas, por su parte, supone si se observa la herencia desde un punto de vista global, por el sólo hecho de ser coheredero, ya se tienen derechos sobre los bienes, lo que permite a cualquiera de ellos usar y disponer de los bienes sin necesidad del acuerdo de los demás.

Como consecuencia de lo anterior resulta necesario estudiar la jurisprudencia con la finalidad de ver si ante estos casos, es posible acudir a la acción de desahucio en el plazo en el que no se ha llevado a cabo todavía la formalización de la herencia y en consecuencia no se ha conferido a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes.

El Tribunal Supremo, en sentencia de fecha  6 de septiembre de 2016, estimó la acción de desahucio por precario en estos casos, al considerar que los herederos tienen legitimación activa para actuar dentro del proceso de desahucio, siempre que se haga en favor de la comunidad hereditaria. Aun no siendo específicamente un caso de posesión sin título, sí supone un abuso en el ejercicio del derecho, ya que el uso en exclusiva de un bien determinado no puede ejercerse hasta que no se realiza la partición  (artículo 1.068 del Código Civil)

En esta sentencia dice: “En el periodo de indivisión que precede a la partición hereditaria los herederos poseen el patrimonio del causante colectivamente, permaneciendo indeterminados sus derechos hasta que la partición se realiza, y en este estado de indivisión, ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria (SSTS de 25 de junio de 1995). La partición tiene carácter de operación complementaria de la transmisión y es siempre indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre los bienes determinados (STS de 4 de mayo de 2005)”.

Por lo tanto, aun existiendo un derecho, al no estar concretado, dicho derecho no puede ser ejercido en exclusiva por uno o varios de los herederos con exclusión de los demás.

De forma mucho más clara en sentencia del mismo Tribunal de fecha 28 de febrero  de 2013, han quedado claramente establecidos los requisitos necesarios para que pueda ejercerse la acción de desahucio que son:

1º.- Que el demandado o demandados estén en posesión de la finca de manera exclusiva o excluyente.

Esta exclusividad supone que se ejerce un claro abuso de derecho en cuanto a los derechos de los demás coherederos.

En Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de julio de 2013, claramente queda recogido lo siguiente:

“(…) aunque se admite la coposesión y su tutela, ello no autoriza a ningún coheredero a que posea con carácter exclusivo un bien que pertenece pro-indiviso a la comunidad hereditaria. Lo actuado en este sentido comporta una clara extralimitación objetiva del derecho de posesión del coheredero y como tal un perjuicio o despojo injustificado para el resto de los coherederos.”

2º.- Que el inmueble se encuentre dentro de la masa hereditaria, estando la herencia pendiente de adjudicación o división.

Una vez realizada o formalizada la adjudicación de herencia y por lo tanto ya adjudicados los bienes a los herederos ya sea individualmente o ya sea en proindiviso, la comunidad hereditaria desaparece, por lo que los bienes de la herencia dejan de estar en el caudal relicto para ser propiedad del heredero o herederos.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de febrero de 2015:

“Desaparecida la comunidad hereditaria y encontrándonos ante una vivienda cuya propiedad pertenece pro indiviso a dos personas (artículo 392 del Código Civil), su uso solitario o promiscuo reconocido en el artículo 394 del Código Civil impide el desahucio por precario de uno de los copropietarios contra el otro”.

No se puede acudir en ningún caso a la acción de desahucio cuando ya estén asignadas las cuotas y sean ya propiedad de los herederos por adjudicación de los bienes relictos.

3º.- La pretensión de recobrar la finca debe obedecer a la defensa de la comunidad hereditaria.

Como ya ha quedado expuesto, aquellos asuntos que afecten a la comunidad hereditaria podrán ser defendidos por cualquiera de los herederos.

La jurisprudencia de nuestro alto tribunal es clara y ha establecido en diversas sentencias que cualquiera de los coherederos puede realizar actos de carácter conservativo o de defensa de los bienes y ejercitar las acciones que corresponderían al causante y que formen parte de la comunidad indivisa, siempre en beneficio de la comunidad hereditaria.

Por último, en ocasiones se pretende el ejercicio del derecho de posesión basándose en otros “derechos” como son el hecho de tener una mayoría en la comunidad o una cuota superior al resto, el hecho de haber mantenido la posesión con anterioridad al fallecimiento o incluso haberse hecho cargo del pago de determinadas cantidades referentes al inmueble, que eran del causante o de la comunidad hereditaria.

En una recientísima sentencia de fecha 25 de mayo de 2017, la Audiencia provincial de Madrid, en uno de estos casos, dispone: “(…) señalada esta extralimitación objetiva en el ejercicio del derecho por el coheredero poseedor no quepa, en puridad (…) sujetar dicha infracción a determinados criterios ponderadores de la posible validez y eficacia de la posesión en exclusiva del coheredero, sean estos la comparación de las cuotas de participación, la rentabilidad derivada o el inicio de la misma con anterioridad o posterioridad al fallecimiento del causante.”

En conclusión, nada impide al coheredero mientras que la herencia de encuentre en comunidad, ejercitar la acción de desahucio por precario contra cualquier otro coheredero que esté ejercitando de manera exclusiva y por lo tanto abusivamente la posesión sobre bienes pendientes de adjudicación, siempre que se lleve a cabo en beneficio de la comunidad hereditaria.

Abogada Leatrada MediadoraBeatriz Bermúdez Renaud
Abogada