Edificio construido en suelo ajeno, ¿a quién pertenece?

Por 19 julio, 2017Civil

Criterios para saber cómo resolver los casos en que una construcción se extralimita e invade suelo ajeno

La norma general en nuestro Derecho es que el dueño de un terreno es dueño de las construcciones que se alcen sobre dicho terreno, lo que técnicamente se conoce como “accesión”. Hasta aquí no hay problemas y parece totalmente lógico.

La accesión invertida o cuando el  suelo cede a favor de la construcción

El problema surge cuando, como ha sucedido frecuentemente,  alguien construye en su terreno pero una parte de la construcción, aunque sea pequeña, invade un terreno de otra persona.  En este caso, surge la duda de cómo resolver este problema: ¿está obligado a derruir lo construido?, ¿pierde la propiedad de la construcción en favor del propietario del suelo invadido?

Pues bien, hemos de decir que la Ley no pensó este tipo de casos que no están regulados y por tanto han tenido que ser los tribunales los que resuelvan la cuestión creando lo que se llama “accesión invertida”.

En aquellos supuestos en que el valor de lo construido es superior al valor del suelo invadido se entiende que el suelo cede en favor de la construcción y, contrariamente a la norma general, el propietario de lo construido se hace propietario del terreno.

Requisitos para la accesión invertida

Para que tenga lugar esta accesión invertida y el terreno ceda a favor de la construcción se deben dar los siguientes requisitos:

  • Que los terrenos sobre los que se ha construido pertenezcan a distintos propietarios.
  • Que exista una extralimitación de la construcción, lo que no tendrá lugar cuando se haya edificado todo en el terreno ajeno.
  • Que el valor de lo construido sea superior al valor del suelo ocupado.
  • Que no sea posible dividir lo construido.
  • Que el dueño de la construcción haya actuado de buena fe desconociendo que estaba edificando en suelo ajeno.
  • Que el dueño de la construcción indemnice al dueño del suelo en la parte invadida.