La reanudación del tracto sucesivo interrumpido

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Hasta la regulación de Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria la reanudación del tracto sucesivo se podía realizar por vía judicial o notarial, sin embargo la dificultad práctica de la vía notarial, obligaba en la gran mayoría de los casos a su tramitación judicial.

Ahora, con la nueva regulación se abre una vía más rápida y económica que permite la reanudación del tracto interrumpido atribuyendo a los notarios la competencia exclusiva para su tramitación.

– ¿Qué es?:

Como es sabido existe una presunción, a todos los efectos legales, de existencia o pertenencia de un derecho inscrito a favor del titular que conste en el Registro de la Propiedad. Sin embargo la realidad puede generar títulos que transmitan dicha propiedad, sin que estos títulos lleguen al registro de la propiedad.

De esta manera muchas personas se encuentran siendo dueños de una propiedad, no por haberle sido transmitida desde su titular registral, sino por la adquisición intermedia de terceros, sin que puedan restructurar la cadena de transmisiones hasta su propia adquisición, lo que les imposibilita la inscripción de dichos bienes en el Registro de la propiedad.

La reanudación de tracto interrumpido, permite esta inscripción a favor del titular real, sin tener que llevar a cabo, ya sea por imposibilidad o por especial dificultad, la cadena de transmisiones que han tenido lugar hasta su adquisición.

-¿Dónde se ejercita?

Tras la aprobación de la ley 13/2015 de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria y del catastro, que entró en vigor el día 1 de noviembre de 2015, la única posibilidad de reanudación del tracto sucesivo interrumpido es la notarial, llamada acta de expediente de dominio y recogida en los artículos 203 y 208 de la Ley hipotecaria.

La finalidad de esta ley es desjudicializar los procedimientos de jurisdicción voluntaria “actualizando y simplificando las normas relativas a su tramitación, tratando de optar por el cauce menos costoso y más rápido, desde el respecto máximo de las garantías y de la seguridad jurídica”.

El notario competente para poder tramitar el expediente será el del distrito notarial donde radique a finca o cualquiera de los distritos colindantes.

– ¿Cómo se ejercita?

El primer requisito, fundamental para poder acudir a eta vía de reanudación del tracto interrumpido, es que el tracto haya sido efectivamente interrumpido, así el párrafo primero del artículo 208 establece: “no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.

Una vez cumplido este requisito, resulta necesario:

1.- Por parte del interesado:

Deberá presentar ante el notario un escrito que contenga: los datos personales del interesado, su domicilio para notificaciones, la descripción de la finca, indicando la última inscripción de dominio y cualquier otra que pudiera estar vigente. Sin perjuicio de lo anterior, muchos notarios solicitan además la presencia de testigos u otros medios de acreditación que ayuden al expediente.

En este escrito solicitará la intervención del notario y hará constar su título.

Acompañando al escrito, habrá de aportarse, el título de propiedad, certificación catastral, delimitación de la finca y datos de los colindantes.

2.- Por parte del notario: Con todo lo anterior el notario levantará acta donde incorporará la documentación aportada, remitiendo una copia de dicho acta al registro de la Propiedad correspondiente solicitando la expedición de certificación de la finca inscrita y la práctica de una anotación preventiva de la pretensión de reanudación del tracto.

Si el Registrador no tiene duda alguna sobre la coincidencia de la finca, realizará dicha anotación que tendrá una vigencia de 90 días (prorrogable a 90 días más).

El notario notificará a cualquiera que tenga un derecho inscrito sobre la finca, así como cualquier interesado y el Ayuntamiento en el que esté situado la finca. Además, publicará edictos en el BOE que adviertan de la pretensión de reanudación de tracto. En el plazo de un mes cualquier interesado podrá oponerse al acta.

-Problemas y soluciones:

La regulación de este artículo, ha generado, sin embargo en la práctica varios problemas que se han ido aclarando en cuanto a su aplicación e interpretación por diversas resoluciones de la DGRN:

  1. INTERRUPCIÓN DE TRACTO.- el artículo 208 establece en su apartado primero: «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada»

Tal manifestación lleva a preguntarse qué ocurre en aquellos casos donde se ha adquirido de alguno de los herederos, no de todos ellos, al faltar la formalización de la partición de la herencia.

Solución de la DGRN: “sí ha de admitirse la existencia de propia interrupción del tracto, y por tanto la viabilidad del expediente del nuevo artículo 208 para su subsanación, cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que previamente se hubieran adjudicado el bien en virtud de un título particional. En este supuesto, como se ha razonado más arriba, el adquirente final sólo tiene acción contra su transmitente o transmitentes directos, y no contra los demás herederos del titular registral que no fueron adjudicatarios del bien ni transmitentes del mismo. Razón por la cual sí debe admitirse, en este supuesto, que a falta de la correcta documentación pública e inscripción de ese previo título particional, el adquirente final pueda subsanar esa interrupción del tracto sucesivo por el procedimiento regulado en el nuevo artículo 208 de la Ley.”

  1. LA NOTIFICACIÓN PERSONAL: el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, tres, establece que «junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos»

Solución de la DGRN: “Armonizando adecuadamente ambas apartados, debe entenderse, que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.”

  1. FALTA DE COMPARECENCIA: «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde»

La regulación suponía en la práctica muchas dificultades e aplicación ya que al contener la expresión “si alguno de los citados no compareciere”, resultaba que, incluso en aquellos casos en los que el notificado no tenga interés alguno y por lo tanto no quiera oponerse, su falta de aprobación suponía la conclusión del acta sin el reconocimiento de la reanudación de tracto.

Solución de la DGRN: “El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4º que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal.”

Ver: Resolución de 14 de abril de 2016, Resolución de 23 de mayo de 2016 y Resolución 3 de enero de 2017.

Gracias a las distintas interpretaciones de las resoluciones de la DGRN puede decirse que la aplicación de este artículo resulta ya más viable, sin perjuicio de que, inevitablemente, con la práctica se irán produciendo nuevas situaciones que deberán ser analizadas según el caso concreto, pero en todo caso, no puede perderse de vista este expediente para la resolución de aquellos casos en que encontremos la realidad de esta interrupción, que son muchos en la práctica, sin perjuicio de realizar un necesario y exhaustivo estudio de cada uno de ellos.

Beatriz Bermudez

Abogada