La regulación de las viviendas de uso turístico

Por 6 abril, 2018Administrativo
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La necesidad de regular las viviendas de uso turístico deriva de lo dispuesto por el artículo 5 de la Ley 29/1994, del 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, se excluye expresamente de su ámbito de aplicación la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada por canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Como consecuencia, el alquiler de las viviendas de uso turístico debe ser regulado por el órgano competente en materia de turismo. Al tratarse de una materia de competencia autonómica, en España tenemos, como con tantas otras cuestiones, diecisiete normativas diferentes que regulan el alquiler de viviendas de uso turístico. Algunas de ellas establecen requisitos realmente restrictivos y conllevan una sensación de miedo. 

Esta diferenciación y tratamiento de una Comunidad a otra provoca inseguridad jurídica. En la mayoría de las CCAA existen entre dos y tres normativas diferentes a aplicar en función del tipo de alquiler turístico. En casos como el de Andalucía se pueden llegar a aplicar hasta cuatro disposiciones diferentes. Las normativas más recientes son cada vez más restrictivas, y tienden a controlar y limitar el fenómeno de la economía colaborativa. Las plataformas de alquiler a través de Internet han proliferado su uso exponencialmente en los últimos años, así como incluso el tiempo por el que puede ejercerse esta actividad durante el año. Se ha llegando a equiparar el alquiler de viviendas de uso turístico directamente con alojamientos hoteleros, aunque no ofrezcan los mismos servicios ni condiciones. Añadido a lo anterior, hay que tener en cuenta los efectos fiscales en las personas o empresas titulares de esta actividad, su control, etc., existiendo ya algunas resoluciones de la Dirección General de Tributos al respecto.

En la ciudad de Madrid, recientemente el Tribunal Superior de Justicia ha dictado una sentencia anulando la prohibición de alquilar viviendas de uso turístico por menos de cinco días por ser una condición que restringe la competencia si justificación que apoye este límite temporal, pero sin aclarar dónde pueden encontrarse los límites al no poder pronunciarse más allá de la validez o no de un acto o norma de la administración. También en la Comunidad de Madrid existe normativa en elaboración para regular las viviendas turísticas, limitando que ningún edificio tenga más de un 75% de viviendas destinadas a este uso, en línea con la justificación más habitual para limitar esta actividad: las molestias y quejas vecinales. En este aspecto, existe la posibilidad de que una comunidad de propietarios de un edificio pueda prohibir en sus estatutos que se alquile una vivienda para uso turístico, si bien, es difícil que se logre, ya que la Ley de Propiedad Horizontal exige que una modificación estatutaria de este calado se acuerde por unanimidad, bastando con que solo un propietario vote en contra para que no se pueda limitar.

En otros países de Europa, como Reino Unido o Países Bajos existen normativas que introducen escasos requisitos y regulación en el ámbito de la economía colaborativa de las viviendas de uso turístico. Sin embargo, algunas Comunidades Autónomas de España o países como Austria siguen el camino contrario de regular profusamente con limitaciones a la actividad, incluso temporales, como ocurre en Barcelona.

En el caso concreto de Castilla-La Mancha, todo es a priori más sencillo, pues se regula con una única normativa, la Ley 8/1999 de ordenación del turismo de Castilla-La Mancha, que en su artículo 15, enumera las modalidades de alojamiento turístico, diferenciando entre alojamiento hotelero y extrahotelero, y para los alojamientos rurales, el Decreto 93/2006, de 11-07-2006, de Ordenación del Alojamiento Turístico en el Medio Rural de Castilla-La Mancha. Desde hace un año se viene tramitando un Decreto por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha, que ya ha sido expuesto a información pública y que anda por su segundo borrador.

Si bien regula también los apartamentos turísticos, define viviendas de uso turístico como “Pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son destinados con carácter individual al alojamiento turístico en su totalidad de modo habitual, mediante contraprestación económica. Las viviendas de uso turístico constituyen una única unidad de alojamiento que se cede al completo, no permitiéndose la cesión por estancias o habitaciones”, entendiendo por habitualidad “cuando se facilite alojamiento en dos o más ocasiones por anualidad, publicitándose en cualquier tipo de canal de comercialización propio o de tercero”.

No impone limitaciones singulares de actividad anual o similares más allá del destino completo y exclusivo a dicho uso turístico mientras que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohiban la actividad de alojamiento turístico. Sin embargo, sí exige una serie de requisitos y condiciones propios de la actividad de alojamiento como es el registro de viajeros, proporcionar información turística y de interés público, así como de servicios de la zona, disponer de hojas de reclamaciones, disponer de calefacción y aire acondicionado en dormitorios y salón, ventilación directa al exterior (salvo edificios singulares protegidos), botiquín, número de plazas en total y en cada estancia, placa distintiva normalizada según recoge el propio Decreto, así como publicitarse con el código de inscripción en el registro de empresas y establecimientos turísticos de Castilla-La Mancha. Incluso prevé unas condiciones mínimas de reservas y cancelación aplicables en caso de que no exista pacto expreso al respecto.

Todas estas medidas, sin duda, facilitarán el control administrativo y fiscal de estos alojamientos sin limitar su actividad, y salvaguardando los derechos de los usuarios, garantizando unas condiciones mínimas de uso y habitabilidad. Cuestión distinta, será la convivencia de esta actividad con los residentes en zonas de gran afluencia turística, pues según datos del Gobierno regional al tiempo de inicio de tramitación de esta norma, en Castilla-La Mancha se habían identificado más de 2.000 viviendas de uso turístico, atendiendo a distintas plataformas de comercialización, que se concentran principalmente en ciudades como Toledo y Cuenca, con más de un millar de solicitudes para abrir nuevas viviendas de este uso a lo largo del presente año.

 

la-regulación-de-las-viviendas-de-uso-turísticoMiguel Marcos-A. Moreno

Abogado