Las reparcelaciones inversas

Por 23 junio, 2017Noticias, Urbanístico
reparcelacion urbanistica ley

Una de las consecuencias de la crisis económica que ha acontecido con mayor incidencia en el sector del urbanismo, ha sido la resolución o desprogramación de actuaciones urbanizadoras, e incluso desclasificación de terrenos, por incumplimiento de los deberes legales que correspondían al urbanizador o a los propietarios.

Sin entrar en los pormenores de dichas actuaciones de resolución o desprogramación de actuaciones, una de las principales consecuencias y que de forma más directa afectan a la Administración y a los propietarios afectados es cómo vuelven los suelos afectados a su estado de origen. Para ello es preciso centrarse en el instrumento que transforma la realidad jurídica de los terrenos sujetos a un proceso urbanizador: la reparcelación.

La reparcelación es el instrumento de gestión urbanística a través del cual se materializa el principio de justa distribución de beneficios y cargas, base del sistema urbanístico español, por el que son los propietarios quienes obtienen los beneficios de ver urbanizados sus terrenos a cambio del deber de soportar los costes que conlleva la transformación de los mismos. Así, se agrupan en una sola finca instrumental todas las propiedades del ámbito de actuación, y se divide en terrenos que hay que ceder a la administración (viario, dotaciones, zonas verdes y parte de los terrenos edificables) y terrenos urbanizados que corresponden a los propietarios (parcelas de resultado).

El problema, es que toda la normativa urbanística, estatal y autonómica, solo contempla el procedimiento de transformación de los suelos afectados por una actuación urbanizadora finalizando con los terrenos urbanizados y reparcelados, y si bien se prevé la resolución de la programación de los terrenos por incumplimiento, no se regula cómo un suelo en proceso de urbanización vuelve a su situación original.

La lógica y los registradores de la propiedad nos lleva a que esta “involución” de los terrenos se lleve a cabo mediante un procedimiento inverso al de la reparcelación, que es lo que se denomina la reparcelación inversa, o reversión de la reparcelación. El procedimiento, documentación y demás requisitos para realizar y aprobar una reparcelación inversa estará conformado por la normativa autonómica y estatal de aplicación a las reparcelaciones, pero contrario sensu, esto es, para al finalizar el procedimiento reparcelatorio, las parcelas de resultado desaparezcan y se transformen en las fincas de origen.

El procedimiento seguido hasta el momento ha consistido en el mismo previsto para un proyecto de reparcelación forzosa, con anotación marginal, trámite de audiencia a todos los titulares de derechos que aparezcan en el registro y memoria y planos propios de un proyecto de reparcelación en el que se contiene la petición de inscripciones registrales que se interesan

No obstante, se plantean una serie de interrogantes que aún deberán ser resueltas por la práctica, la legislación y las resoluciones judiciales que sin duda generarán este tipo de procedimientos, como por ejemplo, en caso de proceder la indemnización de construcciones y plantaciones que se hayan demolido, o la devolución o compensación de las cuotas de urbanización en caso de no ser suficiente la garantía prestada o directamente inexistente: ¿quién responde si el urbanizador resulta fallido?¿la administración actuante?.

Del mismo modo, se plantean serias dudas si tras la reparcelación se ha procedido a la venta de determinadas parcelas de resultado a terceros de buena fe que hayan accedido al registro de la propiedad; o si la entidad bancaria que financiaba el proceso urbanizador se haya adjudicado parcelas de resultado en ejecución de sus créditos, en especial si dichas parcelas las había recibido el urbanizador como pago de los costes de urbanización de los propietarios. También será fuente de problemas tratar proindivisos en suelo rústico que en origen no existían, dadas la limitaciones de parcela mínima existentes que pueden obstaculizar su evitación, o si es necesaria una valoración de los terrenos para llevar a efecto la reversión de la reparcelación, qué método de valoración aplicar.

Hasta la fecha, son pocos los procedimientos de este tipo de los que se tiene constancia, principalmente en la Comunidad Valenciana y en Castilla-La Mancha, y aunque se están llevando trabajos de orden legislativo para regular este tipo de procedimiento en las citadas autonomías, una vez más la realidad existente precede como casi siempre a la norma que la regula, y hasta entonces, las soluciones jurídicas de todos los actores deberán dar respuesta a los legítimos derechos de todas las partes implicadas.

Miguel Marcos-A. Moreno

Abogado