La convivencia en comunidades de propietarios es fuente habitual de dudas y conflictos. Para dar respuesta a estas situaciones, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula desde hace décadas los derechos y obligaciones de vecinos y comunidades en España, habiendo sido objeto de varias modificaciones y actualizaciones a lo largo de sus más de 60 años de vida.
La última reforma importante, aprobada en enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril, fue revisada por última vez en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de julio de 2025, e introduce novedades relevantes que afectan a multitud de propietarios de comunidades.
En Sánchez Garrido Abogados y Asesores repasamos los cambios más destacados.
Digitalización en la gestión de comunidades
Una de las grandes apuestas de la nueva LPH es la modernización en la gestión de comunidades. Se fomenta la digitalización de trámites y comunicaciones, lo que permitirá agilizar convocatorias, notificaciones y actas, evitando retrasos y reduciendo costes administrativos.
Morosidad: medidas más duras contra los vecinos que no pagan
El artículo 21 de la LPH se centra en el impago de cuotas y gastos comunes, uno de los problemas más habituales. La ley refuerza las herramientas contra la morosidad:
- La comunidad puede imponer intereses superiores al legal o limitar temporalmente el uso de servicios e instalaciones (siempre que no afecte a la habitabilidad).
- El propietario moroso pierde el derecho a voto en la Junta.
- Se permite la reclamación judicial de deudas inferiores a 2.000 € mediante un proceso monitorio especial, sin necesidad de abogado ni procurador.
- En casos persistentes, la comunidad puede solicitar el embargo de bienes del deudor, tanto financieros como inmuebles.
Estas medidas buscan proteger a las comunidades, evitando que los vecinos cumplidores carguen con el peso de quienes no pagan.
Obras no autorizadas: responsabilidades y sanciones
La nueva redacción confirma que los propietarios pueden exigir responsabilidades por obras no autorizadas que afecten a la estructura, estética o seguridad del edificio.
Esto refuerza el principio de que las decisiones individuales no pueden perjudicar al conjunto de la comunidad.
Viviendas turísticas: decisión de la comunidad
La ley aclara uno de los puntos más conflictivos de los últimos años: la proliferación de pisos turísticos.
- Para que un vecino pueda destinar su vivienda a uso turístico, se requiere el acuerdo de 3/5 de los propietarios, que representen también 3/5 de las cuotas.
- La comunidad puede además establecer cuotas especiales de gastos o incrementarlas hasta un 20 % en estas viviendas
Energía sostenible: paneles solares y puntos de recarga
La transición energética también llega a las comunidades:
- Paneles solares en zonas comunes: requieren el voto favorable de la mayoría simple de propietarios, siempre que el coste no supere doe mensualidades ordinarias de gastos comunes tras subvenciones.
- Puntos de recarga para vehículos eléctricos (art. 17.5 LPH): cualquier propietario puede instalarlos en su plaza de garaje individual sin necesidad de autorización, bastando con comunicarlo a la comunidad y asumiendo los costes de instalación y consumo.
Estas medidas facilitan el autoconsumo y la movilidad eléctrica, eliminando trabas que antes frenaban proyectos de eficiencia energética.
Accesibilidad: derecho reforzado de mayores y personas con discapacidad
Otra novedad clave: la comunidad está obligada a eliminar barreras arquitectónicas (como instalar ascensores o rampas) cuando lo soliciten propietarios mayores de 70 años o personas con discapacidad, siempre que el coste anual no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes o exista financiación pública suficiente.
Convivencia: actividades molestas y mascotas
La LPH también regula aspectos cotidianos que generan fricciones:
- Se refuerza la acción de cesación frente a actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas.
- Incluso puede prohibirse el uso del ascensor con mascotas si la comunidad lo considera una actividad molesta o insalubre.
La importancia de la vía extrajudicial: mediación y arbitraje
Es fundamental destacar que la nueva normativa no solo endurece ciertas medidas, sino que también promueve la resolución de conflictos de manera amistosa. Antes de iniciar acciones judiciales, que pueden ser largas y costosas, se debe considerar la utilización de Medios Alternativos de Solución de Conflictos (MASC), que además es requisito previo para poder luego instar una demanda judicial en las cuestiones más habituales que afectan a las Comunidades de Propietarios.
El propio artículo veintiuno de la Ley sobre propiedad horizontal contempla expresamente que las reclamaciones de gastos comunes y otras cuestiones relacionadas pueden ser objeto de mediación, conciliación o arbitraje. Acudir a estas vías no solo es una muestra de buena fe, sino que a menudo permite alcanzar soluciones más rápidas, económicas y satisfactorias para todas las partes, preservando la buena convivencia en la comunidad, un objetivo esencial en el ámbito de la propiedad horizontal.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2025 marca un paso importante más hacia la modernización de las comunidades de vecinos, con medidas más duras contra la morosidad, mayor control sobre viviendas turísticas y más facilidades para la sostenibilidad y la accesibilidad.
En Sánchez Garrido Abogados somos especialistas en Derecho Civil y Administrativo. Si tu comunidad afronta problemas de impagos, conflictos por obras no autorizadas, dudas sobre pisos turísticos o proyectos de eficiencia energética, podemos ayudarte a interpretar la normativa y defender vuestros intereses.
