Marco normativo
En el Boletín Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2024, se ha publicado la Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística (INE), por la que se define el método de cálculo del índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda y que limitará las subidas de renta en 2025.
Ese índice responde a la previsión contenida en la disposición final primera de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda que, entre otras cuestiones, modifica varios artículos de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En lo que aquí nos interesa, añade una disposición adicional undécima en la LAU que determina que el INE definirá un índice “de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.
El artículo 18 de la LAU es el que regula la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento, disponiendo tres escenarios:
- Que no se pacte ningún mecanismo de actualización de la renta del contrato, con lo que la renta permanecerá inveariable durante la vigencia del contrato.
- Que se pacte que la renta se actualizará, pero no se detalle cómo, en cuyo caso, se hará teniendo como referencia la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
- Que habiéndose pactado o no un mecanismo o índice concreto con base en el que se realizarán las actualizaciones de la renta, en ningún caso el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta podrá exceder del que resulte de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Cálculo y publicación del índice de referencia que limitará las subidas de renta en 2025
La Ley por el derecho a la vivienda, prevé una serie de mecanismos para intentar influir en el mercado del alquiler de vivienda de forma que, bajo determinadas circunstancias, se limite tanto la renta inicial, como sus sucesivas actualizaciones.
En este marco, el INE ha elaborado una metodología para la determinación mensual del índice de actualización en la que se toma como referencia para topar la actualización anual de los alquileres de vivienda: el IPC, el IPC subyacente y un nuevo indicador adicional diseñado por el INE, el Ministerio de Vivienda y el de Economía que sirve como «mecanismo de corrección» para moderar la subida de las rentas en caso de incrementos superiores al 2%.
De este modo, tras la revisión de cada año, la renta mensual no podrá incrementarse por encima de la inflación.
El próximo 2 de enero de 2025 se publicarán en la página web del INE los primeros resultados del índice, y a partir de entonces, el índice se difundirá mensualmente.
¿Qué contratos se verán afectados?
La limitación basada en el nuevo índice de referencia, afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, esto es, se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir del 25 de mayo de 2023.
En consecuencia, este índice se aplicará como límite máximo para las actualizaciones de renta que tengan lugar a partir del 1 de enero de 2025 de todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda habitual firmados a partir del 25 de mayo de 2023.
Por tanto, los contratos firmados con anterioridad al 25 de mayo de 2023, que hayan previsto mecanismo de actualización de la renta del contrato, tendrán como límite en caso de subidas los siguientes:
- Si no se detalló ningún índice o referencia, el límite vendrá dado por la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, teniendo en cuenta que dicha variación se encuentra, a su vez, limitada actualmente en el 2%, según el anexo de la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española.
- Si se pactó la actualización de la renta, ya opere el Índice de Garantía de Competitividad u otra referencia, método o índice distinto, en ningún caso el límite podrá ser superior a la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Sin embargo, los contratos firmados con posterioridad al 25 de mayo de 2023, que hayan previsto mecanismo de actualización de la renta del contrato, tendrán como límite en caso de subidas los siguientes:
- Si no se detalló ningún índice o referencia, el límite vendrá dado por la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, teniendo en cuenta que dicha variación se encuentra, a su vez, limitada actualmente en el 2%, según el anexo de la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española, y siempre y cuando no sea superior al índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda publicado por el INE cada mes, en cuyo caso será éste el que opere como límite máximo.
- Si se pactó la actualización de la renta, ya opere el Índice de Garantía de Competitividad u otra referencia, método o índice distinto, en ningún caso el límite podrá ser superior a la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, siempre y cuando no sea superior al índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda publicado por el INE cada mes, en cuyo caso será éste el que opere como límite máximo.
Por tanto, es importante tener en cuenta la fecha en que se firmó un contrato de arrendamiento de vivienda, por cuanto resulta indispensable para conocer si le afecta la limitación máxima que para futuras actualizaciones de renta supone la creación y publicación del nuevo índice de referencia, pero también para conocer otros aspectos no menos importantes que pueden afectar a la duración máxima o la de las prórrogas obligatorias, por lo que es recomendable asesorarse por profesionales para poder conocer el alcance de los derechos y obligaciones que afectan a cada contrato de arrendamiento en particular.
Abogado / Socio
