Novedades sobre las ejecuciones por vencimiento anticipado en las hipotecas

Ejecuciones por vencimiento anticipado en las hipotecas

Primero, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 463/2019 de 11 Sep. 2019, Rec. 1752/2014. Nº de Sentencia: 463/2019. Nº de Recurso: 1752/2014. Jurisdicción: CIVIL. Diario La Ley, Nº 9487, Sección La Sentencia del día, 27 de Septiembre de 2019. Ponente el magistrado Pedro José Vela, señala que: “hemos declarado (sentencias del Pleno de la Sala 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, todas de 23 de enero) que, en el Derecho español, aunque en el contrato de préstamo hipotecario se incluyen dos figuras jurídicas diferentes, el préstamo (contrato) y la hipoteca (derecho real), ambas son inescindibles y conforman una institución unitaria. ECLI: Casación E Infracción Procesal núm.: 1752/2014. ES:TS:2019:2761. “Las ejecuciones hipotecarias en curso se sobreseerán si el impago del deudor es inferior a 12 cuotas” “Hipoteca. Nulidad, por abusiva, de la cláusula que autoriza el vencimiento anticipado por el impago de una sola cuota. Efectos de la nulidad de la cláusula tras la STJUE de 26 de marzo de 2019. La supresión de la cláusula impide la subsistencia del contrato. Para evitar que ello perjudique al consumidor puede sustituirse la cláusula anulada por una disposición de Derecho nacional, debiendo valorar los Tribunales en cada caso la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del préstamo. Para ello puede servir, como elemento orientativo, lo previsto en la Ley de Crédito Inmobiliario, cuyo art. 24 autoriza el vencimiento anticipado del contrato si no se pagan doce plazos mensuales. Por tanto, los procesos en curso se sobreseerán si el incumplimiento del deudor no reviste esa gravedad, aunque ello no produce efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada en las disposiciones de la citada Ley”. Las sentencias de instancia estimaron la demanda de nulidad de varias cláusulas del préstamo hipotecario celebrado por los litigantes. El Tribunal Supremo desestima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la entidad prestamista demandada.

Posteriormente, TJUE de 26 de marzo y los autos del tribunal europeo de 3 de julio sobre los efectos de la declaración de abusividad de esta cláusula, nos dice la regla general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que: no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, engañosa, por lo que la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía debe causar la nulidad total del contrato, tal y como ocurre con las cláusulas de vencimiento anticipado impuestas por las entidades bancarias en los contratos de préstamos hipotecarios sin la debida transparencia.


Los criterios han sido
:   

  • 1. Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite. 
  •  2. Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que exigió un mínimo de tres mensualidades impagadas), por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el artículo 24 ley de contratos de crédito inmobiliario (LCCI), deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación. 
  •  3. El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

Uno de los motivos a destacar en ambos son las denominadas “Causas entrelazadas”:

  • 1. El Alto Tribunal tiene establecido en la sentencia 1331/2007, de 10 de diciembre, que “el crédito garantizado con hipoteca (crédito hipotecario) no es un crédito ordinario, ya que está subsumido en un derecho real de hipoteca, y por ello es tratado jurídicamente de forma distinta”.
  • 2. El TJUE considera el contrato de préstamo hipotecario como un solo contrato con dos facetas -préstamo y garantía- [apartados 59 y 60 de la STJUE de 26 de marzo de 2019 y los dos apartados 49 y 50 -idénticos- de los AATJUE de 3 de julio de 2019 (asuntos C-92/16, C-167/16)]. Y así se concibe, igualmente, en el art. 3.1 a) de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
  • 3. En el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca están entrelazadas y no pueden fragmentarse, pues atañen tanto a la obtención del préstamo por el consumidor en condiciones económicas más ventajosas, como a la garantía real que tiene el prestamista en caso de impago.

Consecuencias: según para qué actor esta sentencia es favorable o perjudica, destaquemos tres puntos para aclararlo:

  • 1. La Sala Primera, de lo Civil, considera, por tanto, que la nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.
  • 2. Es por ello, que la sentencia se acoge a excepción también reconocida por la jurisprudencia del TJUE que admite que la cláusula abusiva se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su redacción del año 2013.
  • 3. Además, en este caso, el ponente, el magistrado Pedro José Vela entiende que esa más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la nueva LCCI, como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor.

 

Comentario:

Nos recuerda el fundamento jurídico séptimo de la doctrina jurisprudencial respecto del llamado vencimiento anticipado, que el Código Civil prevé con carácter general en los artículos 1129 y 1124. En resumen nos habla de la posibilidad que tiene el acreedor para reclamar toda la deuda antes del plazo estipulado en el contrato. Habitualmente esto tenía lugar cuando existían clausulas en las que el deudor pierde el derecho a utilizarlo en el mismo momento que incumple sus obligaciones. Ahora bien, está previsto en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que “cuando el deudor es consumidor, es necesario que ese incumplimiento “supere los estándares” previstos, de modo que se debe modular su gravedad “en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación”. Dicho de otro modo, que en esos casos habrá que estudiar caso a caso. Recordemos que dicho precepto fue modificado en 2013 (por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social), que exigió, al menos, el impago de tres mensualidades para ejecutar anticipadamente la hipoteca.

En la sentencian existen además comentarios sobre la sentencia del TJUE de 26 de marzo y los autos del tribunal europeo de 3 de julio sobre los efectos de la declaración de abusividad de esta cláusula. Partiendo del caso Aziz (que motivó la reforma legal de 2013) y la propia jurisprudencia de la Sala, sobre el incumplimiento de las condiciones mínimas establecidas en el artículo 693.2 LEC antes citado (impago de tres mensualidades) y, actualmente, si se dan los requisitos del artículo 24 de la ley de crédito inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo), puesto que es posible sustituir una cláusula nula por “una disposición imperativa de derecho nacional aprobada con posterioridad” (FJ Octavo); volviendo a indicar la conveniencia de estudiar caso a caso y confirmando la nulidad por abusiva de la cláusula que permitía a la entidad ejecutar la hipoteca por el impago de un único plazo, incluso parcial y de una obligación accesoria.

¿Qué ocurre con los procedimientos en curso?

1. En que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite. Sin que ello impida una nueva demanda, pero en este caso no por “el vencimiento anticipado por previsión contractual”, sino en la aplicación de la LCCI si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

Fuentes:
Registradores.org
Noticias.jurídicas.com
Diariolaley.laley.es

 

Consuelo Sánchez-Castro Díaz-Guerra
Abogada