El pasado 5 de marzo de 2019 fue publicado en el BOE el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de marzo de 2019. Resulta interesante estudiar el nuevo marco en el que los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda y los procesos de desahucio bien por falta de pago, bien por expiración del término deben acogerse a esta nueva regulación. Así también, por las modificaciones que opera en la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Propiedad Horizontal y Ley de Enjuiciamiento Civil.
Respecto de las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con carácter general es necesario precisar que el RD Ley 7/2019 mantiene la obligación de regir los contratos de arrendamiento de vivienda por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes dentro del marco establecido de forma específica por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de forma complementaria a ésta por el Código Civil. Eso sí, tenemos una excepción en cuanto a los arrendamientos de aquellas viviendas cuya superficie exceda de trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial, en su cómputo anual, exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, incluyendo en el contrato la totalidad de la vivienda. En estos casos los arrendamientos deberán regirse por la voluntad de las partes, en su defecto por la LAU, y de forma complementaria por el Código Civil.
También vemos modificada la letra e) del Artículo 5 de la LAU respecto de los alquileres turísticos. De ahora en adelante se considerarán turísticos todos los alquileres sometidos a la normativa sectorial turística, con independencia de los canales de comercialización y promoción. Esta regulación viene establecida en su caso por Comunidades Autónomas o Ayuntamientos.
Otra de las modificaciones más significativas la encontramos en los artículos que regulan la duración, prórroga, resolución del contrato y enajenación de la vivienda. Respecto a la duración, volvemos nuevamente a la duración de 5 años cuando el arrendador sea persona física, y extendiéndose a 7 años la duración de aquellos contratos en los que el arrendador sea persona jurídica. Como sucede hasta ahora, los contratos serán renovables por anualidades siempre y cuando el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato con al menos un mes de antelación al vencimiento de la anualidad.
Tanto la Ley 19/2019 como la Ley 4/2013 ya mantenían, como hace en este caso el RDL 7/2019 que el arrendador deberá indicar en el contrato, de forma expresa, las causas de necesidad para el uso de la vivienda arrendada. En este caso es necesario preavisar con al menos dos meses de antelación al arrendatario y existe obligación de que en el plazo de tres meses de proceda a la ocupación por dichas causas de la vivienda objeto del contrato. (Artículo 9 LAU)
Una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato, o cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurridos los 5 años ó 7 años para los casos en los que el arrendador se apersona jurídica no se haya notificado, con al menos 4 meses de antelación en caso del arrendador y dos meses por parte del arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, éste se entenderá renovado por plazos anuales hasta un máximo de tres. (Artículo 10 LAU)
En virtud de la nueva redacción dada al artículo 14 de la LAU en caso de enajenación de vivienda arrendada, el nuevo titular está obligado a la subrogación del plazo pactado en el contrato, siempre que la duración del mismo no supere los 5 años en caso de personas físicas y de 7 en el caso de personas jurídicas. No obstante lo anterior, si estos plazos fueran superiores, la subrogación se producirá siempre, salvo que concurran los casos estipulados en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
La renta podrá seguir siendo libre, si bien la actualización de la renta nunca podrá ser superior al IPC anual (Art. 18.1 LAU), así como se contempla la no elevación de rentas por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Se mantiene la ausencia de derecho al tanteo y retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias viviendas propiedad de distintos propietarios.
Respecto de la fianza (Art. 36 LAU), se mantiene la obligación de exigir y prestar fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta para las viviendas, y de dos meses en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. No obstante lo anterior, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones de forma adicional a la fianza en metálico, siempre sin exceder de dos mensualidades de renta.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituida al arrendador al término del arriendo, devengará el interés legal del dinero una vez transcurrido un mes de la entrega de llaves sin que se haya procedido a su devolución por el arrendador.
Como se ha expuesto al comienzo, este RD Ley 7/2019 no solo ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos sino también la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. En este caso la modificación opera directamente en la obligación de mantener el fondo de reserva en una cantidad no inferior al 10% del último presupuesto ordinario con la finalidad de atender por la comunidad de propietarios las necesarias obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca. (Art. 9.1.f) LPH). Esta actualización podrá llevarse a cabo durante los tres siguientes ejercicios presupuestarios, con la obligación (Artículo 10.1 b) de realizar todas aquellas obras de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios cuya vivienda o local, vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurar un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes.
Respecto de los arrendamientos turísticos, se incorpora un nuevo apartado en el artículo 17 de la LPH indicando que mediante acuerdo de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, presenten tres quintas partes de las cuotas de participación se podrá limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad. Con esta misma mayoría se podrá aprobar un incremento del 20% en las cuotas adicionales para este tipo de viviendas.
El Real Decreto Ley 7/2019 también modifica determinados artículos de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, entre ellos una importante modificación del artículo 249.1.6 de la LEC en virtud de la cual los procedimientos que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo reclamaciones de rentas o cantidades debidas, o desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda tenor de las reglas generales de la LEC. Es decir, a partir de ahora, en los procedimientos, salvo la reclamación de rentas o cantidades complementarias (por ejemplo suministros) o de desahucio por falta de pago de la renta o expiración del término, tendrán la tramitación judicial que corresponda según la cuantía a tenor de las reglas generales de la LEC.
En el requerimiento de pago por el Juzgado, y en virtud de lo ahora mantenido por el artículo 440.3, 440.4 y del nuevo apartado introducido como 440.5, se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir, si así lo desea, a los servicios sociales a fin de apreciar su situación de vulnerabilidad. Éstos podrán actuar en el procedimiento, incluso pedir la suspensión del procedimiento durante uno o dos meses (dependiendo si es persona física o jurídica) a contar desde el momento en que se comunique el informe de situación de vulnerabilidad por los servicios sociales al Letrado de la Administración de Justicia.
Se modifica igualmente el apartado 4 del artículo 549, en virtud del cual, el plazo de espera legal no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración del término que se regirá por lo previsto en tales casos. No obstante, mantiene la Ley que cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá procederse en los términos del artículo 441.5 de la Ley. Es decir, a informar a los servicios sociales a fin de apreciar su posible situación de vulnerabilidad.
En este caso, el artículo 686.1 de la LEC queda redactado en el sentido de señalar que en el auto por el que se autorice o despache la ejecución se mandará requerir al pago al deudor y, en su caso, al hipotecante, no deudor o al tercer poseedor contra quienes hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro. En este sentido deberá incluirse nuevamente las indicaciones referentes a informar a los servicios sociales a fin de apreciar su situación de vulnerabilidad.
Incluye además este RD Ley 7/2019 algunas modificaciones también respecto a medidas económicas y fiscales reguladas en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Serán estas las modificaciones que a groso modo deberemos tener en cuenta a partir de ahora tanto en la elaboración de los contratos de arrendamiento como en la tramitación de los desahucios en la vía judicial.
Jesús León Campo
Abogado
