El pasado 25 de mayo de 2023 se publicaba la Ley de Vivienda, –Ley 12/2023, de 24 de mayo–, que tanto hemos oído en estos días, la cual ya se encuentra en vigor a excepción de la Disposición Final Segunda, –Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda–, que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.
En el presente artículo realizamos un breve resumen de las implicaciones de la Ley de Vivienda, la cual se centra en la vivienda y deja de lado los alquileres de uso distinto de vivienda. No obstante, ya se propone la constitución de un grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda y, en particular, de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso de vivienda –Disposición Adicional Quinta–.
Sin más, entramos en el tema:
¿A quién se considera gran tenedor?
Son grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que posean más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial), excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Aún así las Comunidades Autónomas podrán reducir dicho umbral a 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial con motivo de la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado.
¿Qué es la declaración de zonas de mercado residencial tensionado?
“Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.” Artículo 18.1.
- ¿Cuál es la vigencia de declaración de zona de mercado residencial tensionado?
Será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y se justifique previamente las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación (Artículo 18.2 d).
- Requisitos de declaración de zona de mercado residencial tensionado
Para hacer efectiva la declaración de zona de mercado residencial tensionado, deben concurrir al menos una de las dos siguientes condiciones (Art. 18.3):
- El costo medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, superen el 30 % de la renta media de los hogares de la zona, o
- El precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos 5 años anteriores desde la declaración de la zona.
Limitación de renta de los contratos de arrendamiento de vivienda
En las zonas de mercado residencial tensionado, la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se suscriban estará limitada por la renta que se hubiera estado pagando durante los 5 años anteriores – revisada conforme a la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior –. En este caso, se permiten ciertos incrementos (hasta el 10 %) en los supuestos siguientes (Disposición Final Primera, modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre):
- Cuando en los 2 años anteriores, se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda que supongan un ahorro de energía del 30 %, debidamente acreditado.
- Cuando en los 2 años anteriores, se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda prevea que la duración inicial del contrato, o bien mediante prorrogas obligatorias para el arrendatario, supere los 10 años.
No obstante, si el propietario es un gran tenedor, la renta de los nuevos contratos no podrá exceder el límite máximo del índice de precios de referencia y se deberá fijar atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Además, se debe mencionar la modificación del artículo 17.3 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), que establece que el pago se efectuará a través de medios electrónicos. No obstante, y de forma excepcional, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada. Por tanto, ya no se deja al arbitrio de las partes.
Actualización de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda[1]
La actualización de renta queda dispuesta en la Disposición Final Sexta sobre la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. En este sentido, el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, adopta medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania y establece en su artículo 46:
- Se prorroga hasta el 31 de diciembre de 2023, el régimen actual introducido por Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania, de manera que:
- En caso de grandes tenedores, la actualización será la pactada por las partes, sin que en ningún caso pueda exceder de la variación del Índice de Garantía de Competitividad[2], pero cuidado con el límite del 2 %; y
- Si los arrendadores no tienen la consideración de grandes tenedores, se podrá pactar libremente la actualización y, en defecto de pacto, se actualizará de conformidad con la variación del Índice de Garantía de Competitividad, pero cuidado con el límite del 2 %.
2. Se establecen límites también para el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024. Así, el límite de la actualización anual será:
- Para los grandes tenedores, el pactado por las partes, sin que en ningún caso pueda exceder del 3%; y
- Para los arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores, será el incremento libremente pactado y, en defecto de pacto, se actualizará al 3%.
3. A partir del año 2024, el Instituto Nacional de Estadística deberá definir un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda – Disposición Adicional Undécima –.
Contratos de arrendamiento de vivienda: gastos
La Disposición Final Primera modifica el artículo 20. 1 de la LAU, dado que prohíbe incrementar el precio de la renta mediante la adición de nuevos gastos que no estuvieran previstos en el contrato inicial. “Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración”. Estos nuevos gastos deberán ser asumidos exclusivamente por el propietario y no podrán ser trasladados al inquilino mediante un aumento del precio del alquiler.
En la misma disposición, y modificación del artículo 20.1 LAU, se introduce que los gastos de la agencia inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre responsabilidad del propietario.
Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda
Establece lo siguiente, –Disposición Final Primera, modifica el artículo 10 LAU–:
- En las zonas de mercado tensionado, una vez finalizada la duración mínima, – 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica –, o la prórroga tácita, – 3 años adicionales –, el arrendatario podrá solicitar una nueva prórroga extraordinaria de carácter anual y por un periodo máximo de 3 años, con las mismas condiciones que el contrato en vigor. Esta prórroga será obligatoria para el arrendador, salvo:
- Acuerdo en contra entre las partes;
- Suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda con las limitaciones en la renta que procedan; o
- El arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.
- En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria –previsto en el artículo 9.1–, o el periodo de prórroga tácita –previsto en el artículo 10.1–, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año. Durante este periodo se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. En esta solicitud de prórroga es necesario acreditar la situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda.
Recargo de IBI para inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente
La Disposición Final Tercera establece la modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, queda modificado para la Ley de Vivienda como sigue:
El apartado 4 del artículo 72 señala que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de 2 años, con un mínimo de 4 viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley.
Se establece el incremento del recargo, actualmente situado en el 50 % de la cuota líquida del IBI, hasta un máximo del 150 %, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal. El recargo se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, previa audiencia del sujeto.
Por último, la Ley de Vivienda obliga a los propietarios a entregar a los adquirentes o arrendatarios un amplio listado de documentación obligatoria, así como “cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico o administrativo”. Además, el potencial adquirente o inquilino podrá requerir expresamente información sobre la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas.
Cabe mencionar que, en este extenso repaso de las claves de la nueva Ley de Vivienda, dejo fuera la modificación de la LEC en materia de desahucios, así como el análisis de los derechos y deberes de los ciudadanos y de los propietarios. No obstante, no puedo dejar sin apuntar que esta Ley de Vivienda, con seguridad, será analizada por el Tribunal Constitucional, dada las materias que trata, por lo que veremos lo que sigue en vigor.
[1] No se contempla en caso de rehabilitación y/o mejora de la vivienda y tampoco en caso de gran tenedor o inmueble en zona tensionada. Disposición Final Primera, modifica e introduce apartados 6 y 7 del artículo 17 LAU, indicando lo siguiente:
“Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
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Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
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Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
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Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
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Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez años o más.”
