El Gobierno apoya a través del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para PYMES y autónomos, la economía y el empleo, introduciendo una serie de medidas para ayudar a los autónomos y PYMES en el pago de alquileres, en negocios afectados por el COVID-19.
Se establece una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
En la línea de la medias ya establecida para el arrendamiento de las viviendas, se obliga a los arrendadores que tengan la condición de grandes tenedores (quienes dispongan de más de 10 locales de negocio o más de 1.500 m2) a aceptar una moratoria en el pago de la renta del alquiler por un plazo de hasta cuatro meses, que se aplaza, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.Siempre que no se hubiera alcanzado previamente un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta
Los arrendatarios autónomos y PYMES podrán solicitar la aplicación de la moratoria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Decreto, cumplimiento los siguientes requisitos:
- En el caso de autónomos, estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
En el caso de PYMES, Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, es decir sociedades que puedan presentar balance abreviado.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Cuando el arrendador sea un pequeño propietario, el decreto no prevé expresamente la aceptación obligatoria de la moratoria, limitándose a indicar que ésta podrá solicitarse, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Sin embargo, en su exposición de motivos indica que establece una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales. Por lo que, en opinión de este despacho, de no alcanzarse un acuerdo entre las partes en la moratoria solicitada, habrá que estar al caso concreto, para determinar si concurren los requisitos para su aplicación.
Adicionalmente, se prevé que en el marco de estos acuerdos, se podrá disponer de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
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Miguel Puertas Jiménez
Socio. Abogado
