En los últimos años hemos asistido a un incesante dictado de sentencias judiciales que, en cascada, han declarado nulas algunas de las cláusulas más comunes y de mayor influencia en la esfera económica de los consumidores que contratan un préstamo hipotecario con cualquier entidad financiera. La causa, siempre la misma: la abusividad derivada de la falta de transparencia por una deficiente, casi siempre inexistente, información sobre el clausulado y sus consecuencias a lo largo de los años.
Para intentar evitar estas situaciones y dotar de seguridad jurídica a prestamistas y prestatarios, se ha aprobado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en vigor a partir del 16 de junio próximo), que recoge una regulación más detallada de la fase precontractual de los contratos de crédito o préstamo inmobiliario, estén estos garantizados por hipoteca o no, y así, se ponga a disposición del prestatario toda la información necesaria para que pueda entender la carga económica y jurídica que supondrá lo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia.
Ahora, determinados aspectos del contrato de préstamo no se rigen por lo pactado, sino por lo que de manera imperativa dispone ahora la ley (art 3) de forma que, sin duda, se gana en seguridad jurídica, aunque sorprende que no se permita el pacto más favorable al prestatario. Del mismo modo, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y el contrato tenga por objeto “la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial”, se regirá por la nueva ley, incluso aunque esa persona física no fuera consumidor, sino que actuara en su ámbito empresarial
A partir de la entrada en vigor de la Ley, el prestamista ha de ofrecer al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre celebrar o no el contrato de préstamo sin demora injustificada. Los prestamistas, por su parte, deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo, de modo, que solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si del resultado de la evaluación confirman que previsiblemente el contrato de préstamo se cumplirá.
Para cumplir con las normas de transparencia en la comercialización de los créditos hipotecarios, el prestamista deberá entregar al prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:
- a) La “Ficha Europea de Información Normalizada”, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
- b) Una “Ficha de Advertencias Estandarizadas” en la que se informará al prestatario de las cláusulas relevantes, y como mínimo, una referencia al índice de referencia utilizado para determinar el tipo de interés aplicable, la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable (cláusula suelo), la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, y la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo o si se trata de un préstamo en moneda extranjera (riesgo del cambio de divisa, evolución y previsión de la misma,…).
- c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento individual con la previsión del importe de las cuotas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
- d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. Dicho desglose deberá reflejar la información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.
- f) En caso de que se requiera del prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento del préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble sobre el que se constituya la hipoteca, se deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.
- g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, se instaura una advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija para el otorgamiento de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación relacionada.
Toda esta documentación, junto a la manifestación firmada por el prestatario en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, será comprobada por el notario, que comprobará que cumple con los requisitos exigidos por la norma, y dejando constancia de ello en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno, acta que, jurídicamente beneficia a los prestamistas porque “hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material” (art. 15.6)
Otro aspecto que llama la atención es que el interés de demora viene ahora establecido por el art. 25 de esta Ley, fijándolo en el interés remuneratorio más tres puntos, por tanto, un tipo que hasta ahora era considerado abusivo por el Tribunal Supremo, pues venía sentando como mucho dos puntos sobre el ordinario. En el mismo sentido, la regulación sobre el vencimiento anticipado (art 24) que los prestamistas ya no necesitan reflejar arriesgándose a una declaración de nulidad por parte de juzgados y tribunales.
Mediante esta nueva ley, se incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sin embargo, hay aspectos esenciales que no parecen haber tenido reflejo en el texto finalmente aprobado, pues por ejemplo, dice el art 28 de la Directiva que “Los Estados miembros se dotarán de procedimientos o medidas que permitan lograr que, en caso de que el precio obtenido por el bien afecte al importe adeudado por el consumidor, se obtenga el mejor precio por la propiedad objeto de ejecución hipotecaria”, mientras que la nueva ley no modifica lo que todavía viene permitiendo la Ley de Enjuiciamiento Civil, esto es, que cualquier bien hipotecado, incluso la vivienda habitual, se pueda acabar adjudicando al mejor postor por un importe muy inferior al de su valoración objetiva (art 670), o que, a falta de postores, y no siendo vivienda habitual, se pueda adjudicar al ejecutante por lo que se le deba, aunque sea una cantidad ínfima en relación al valor de la finca (art 671).
Por tanto, la nueva ley, nos arroja dudas sobre si realmente se ha intentado apuntalar la seguridad jurídica en este tipo de créditos o préstamos, lo que siempre es de agradecer, pues durante los últimos años se ha visto vapuleada en este tipo de contratos, a costa de derechos de los consumidores y prestatarios que el poder judicial ha venido preservando en multitud de resoluciones al respecto.
Miguel Marcos-Alberca Moreno
Abogado
